不動産、相続・事業承継

 昨日に引き続き、FP3級の過去問より、間違いやすいポイントをピックアップ。

<不動産>

不動産の見方
相続税評価の基礎となる路線価とは、ある路線ごとのその路線に面している標準的な宅地の1平方メートル当たりの価額であり、毎年1月1日を価格時点として国税庁が発表している。

不動産に関する法令上の規制
・1つの敷地が異なる2つの用途地域にまたがる場合の用途制限は、敷地の過半を占める用途地域の規制が適用される。
・区分所有法では、各区分所有者がその専有部分に係る敷地を利用する権利を敷地利用権といい、この権利は通常、専有部分と分離して処分することはできない。

不動産の譲渡に係る税金
・土地・建物等の長期譲渡所得とは、当該不動産の所有期間が譲渡した年の1月1日現在で5年超の場合の譲渡所得である。
・譲渡した年の1月1日において、所有期間が10年を超える居住用不動産を譲渡し、一定要件を満たした場合、3000万円の特別控除後の課税長期譲渡所得金額が6000万円以下の部分については、所得税10%、住民税4%の軽減税率が適用される。→6000万円超の部分は、所得税15%、住民税5%
・平成15年6月1日に取得した住宅を平成20年7月1日に譲渡した場合は、その譲渡による所得は短期譲渡所得となる。→5年以下
・いわゆる「特定の居住用財産の買い換えの特例」の適用を受けて取得した買換資産の取得費は譲渡資産の取得費を引き継ぎ、取得時期は買換資産の実際の取得の日とされる。

不動産の賃貸
・消費税は、事業者が資産の譲渡、貸付けおよび役務の提供等を事業として行う場合に課税されるが、住宅の貸付は、原則として非課税取引とされる。
・所得税における不動産所得の金額を計算する場合、不動産所得に係る所得税は、総収入金額から必要経費として控除することはできない。

不動産の有効活用
・不動産の長期保有によるインフレヘッジ効果については否定できない面はあるが、不動産は必ず値上がりするという発想は、リスクを伴うものであるといえる。
借地借家法に規定される定期借地権のうち、事業用借地権は、もっぱら事業の用に供する建物(居住の用に供するものを除く)の所有を目的として、存続期間を10年以上30年未満として設定される借地権である。
・不動産投資の採算性を評価する尺度の一つである内部収益率とは、「現在、投資しようとしている金額」と「不動産投資における将来のキャッシュフローの現在価値の総和」とが、等しくなる割引率のことである。

不動産の証券化
・会社型の不動産投資信託は、投資法人が投資証券を発行して投資家から資金を調達し、この資金や借入金などで主として不動産に投資するものである。

相続・事業承継

贈与と税金
・個人が贈与を受け、贈与税について暦年課税制度を選択した場合、その年中に贈与を受けた財産の価値の合計額が110万円を超えるときは、原則として贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までの間に、贈与を受けた人が贈与税の申告を行わなければならない。
・贈与税の非課税財産としては、扶養義務者相互間の通常の生活費や教育費、公益事業用財産、相続開始年の贈与等がある。

相続と税金
・遺産の総額(相続税の課税価格の合計額)が遺産に係る基礎控除額を超える場合において、相続税額の計算を行ったときに、納付すべき税額が算出される相続人または受遺者は、相続の開始があったことを知った日の翌日から10ヶ月以内に相続税の申告書を提出しなければならない。

相続財産の評価
相続税における借地権(定期借地権等を除く)の評価額は、自用地としての評価額に借地権割合を乗じて計算する。
・推定被相続人の所有する未利用宅地に貸家・貸ビル等を新築し、賃貸すると、通常、土地は「貸家建付地の評価」、建物は「固定資産税評価額×(1−借地権割合×賃貸割合)の貸家評価」となるので、相続税の課税価格が小さくなる効果がある。